年轻人已经不买房，取消公摊有用吗？


12月12日，衡阳市三大官方机构——自然资源和规划局、住房和城乡建设局以及发展和改革委员会，携手发布了《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。

该通知明确指出，自2025年新年伊始，衡阳市的商品房销售将全面转向以套内建筑面积为计价基准。套内建筑面积，即专有建筑面积，涵盖了房屋的实际使用空间、墙体面积及阳台面积。

专家指出，多地出台取消公摊的政策表明，这有可能是2025年的一项重要工作。

其实在今年以来，已经不止衡阳实践取消公摊面积的做法了。

河北省张家口市在12月17日由市住房和城乡建设局等四部门联合发布了《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。通知提出，要落实取消普通住宅和非普通住宅标准相关政策，并鼓励实行“现房销售”，同时逐步推进“取消公摊”的举措。

广东的肇庆市也紧随其后，发布了关于商品房实行按套内面积计价的通知，为这一改革树立了新的标杆。

现在热议霸榜，引发了社会的广泛关注和讨论，特别是关于取消公摊面积是否会导致房价上涨、购房需求增加等话题，更成为人们关注的焦点。

一、取消公摊的政策背景

自公摊面积的制度施行以来，围绕其中所引发的争议有很多，时间跨度很长，可以说是一直都未停过。

老一代中青年对公摊面积的概念了解可能会稍微深刻一些，但一些新晋的新一代年轻人对此或许会略感不解。（我一般将95年之前的称为老一代青年和老一代中年）

只因在这看似合理的制度设计里，在实际操作中却常常让现在普遍的年轻购房者感到困惑和不满。尤其是不满者居多。

一者是对于公摊面积具体规则并不了解，导致在购房过程中往往被开发商所主导，难以做出明智的选择。

二者是公摊面积的计算规则复杂且缺乏透明度，使得购房者难以准确判断自己购买的房屋实际使用面积。

在大多数情况下，购房者只能被动接受开发商提供的公摊面积数据，而这些数据往往存在较大的水分。

例如，在山东青岛某小区，业主购房后发现公摊面积占比竟然高达46%，这一数字令人震惊。

这意味着购房者花费了大量资金购买的房屋中，有近一半的面积是无法实际使用的公共部分。这种不合理的现象无疑严重损害了购房者的利益，也引发了社会对于公摊面积制度的广泛质疑。

除了计算规则复杂和购房者权益受损外，开发商在公摊面积中的可决策空间也是令人难以接受的。

由于公摊面积的具体划分和计算标准缺乏明确的法律法规约束，开发商往往可以随意调整公摊面积的比例和范围，从而谋取更多的利益。

这种不透明的操作方式不仅加剧了购房者对于公摊面积制度的不满，也助长了房地产市场的乱象。

在经济下行的2019年下半年至今，房地产市场经历了从高速增长到增速放缓的转变，市场规模、区域分化、企业策略和政策环境等方面均发生了显著变化，尤其是新一代年轻人消费观念转变，普遍民众的收入和长尾经济收益萎缩之后，房子这类高额支出的商品，开始慢慢变成“不急着的”拥有的物件。

2023年下半年以来，随着政策的优化和调整，房地产市场出现了一些积极变化，如新建商品住宅网签备案量整体回升、新房和二手房的成交量温和上升等。

到2024年，政策继续加力推动房地产市场止跌回稳。例如，9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，12月政治局会议再次强调“稳住楼市”。这些政策一定程度上给市场注入了些许信心，推动了市场的逐步回稳。

只是供应端面临的困境并非单纯的政策问题，而是市场、资本和需求问题。如新开工面积同比下降、施工面积减少、市场库存高位、企业资金压力等。这些问题在短期内难以完全解决，因此房地产市场仍面临一定的调整压力。

近年，针对这些问题，各地政府及相关部门纷纷开始回应和行动。

取消公摊，就是向房产市场开的重刀了。

二、是否真的能促进购房增长？

公摊面积过大，导致购房者实际得到的房屋面积远低于购买时的预期，一直是困扰购房者的难题。

有媒体曾报道，有购房者购买了一套标称110平方米的房子，但到手后却发现套内面积仅有60多平方米，公摊面积从销售人员口头承诺的31%变成了46%，这种巨大的差异严重侵犯了购房者的知情权，也引发了市场的混乱。

购房者无法准确了解所购房屋的真实情况，自然会对消费和投资产生疑虑。

近年来，取消公摊面积逐渐成为了一种共识。2019年，住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》就提出了以套内使用面积进行交易的建议。

此后，这一趋势明显加快，广东肇庆、湖南湘潭等地开始要求房企按套内面积计价宣传销售，浙江杭州也出台了相关规定，提高得房率。这些措施得到了大众的广泛认可，因为“所购即所得”是基本的消费常识，在房产领域同样应该适用。

如果现在是70年代、80年代的那一群人是商品房消费主力，那么取消公摊面积的举措，确实是有极大可能会增加购房欲望，实现商品房销量增长的。

但现在房子的主需人群，是那些还在奋斗着的年轻人。

在当前全球经济波动、复苏缓慢的背景下，年轻人的消费观念和购房决策正经历着深刻的变化。

2024年的调查数据显示，约四成人预计年度可支配收入没有显著变化，而超过半数人预计总消费支出将在10%至30%的范围内波动。近四成人收入减少，超四成人支出减少，特别是在收入方面，大幅减少的受访者比例高达14.6%，而大幅增加的比例仅为3.4%。

面对这样的经济环境，年轻人在消费上变得更加精打细算和精益求精。

他们更加注重性价比，对折扣的吸引力尤为敏感，46.7%的受访者表示折扣足够大时会选择消费。

同时，在宁愿多花钱也不愿降低品质的日常消费中，饮食以73.5%的比例高居榜首，旅游则以36.1%的比例紧随其后。这些变化表明，年轻人在消费上更加注重品质和精神满足，而非仅仅追求物质享受。

那在购房观念上呢？新一代年轻人也展现出了新的态度。

调查显示，近八成受访者短期内其实并不打算购房，而已购买或计划购买的人仅占7%。

这一变化反映出，房产作为“人生第一大件”的地位正在被重新审视。

有房的人更关注房间内的消费，如无房者则在旅行、服饰鞋包、精神消费等方面有着更高的投入。

这种差异其实正好表明了一个现象：年轻人对于购房的决策已经不仅仅局限于传统的“安家立业”观念，而是更加注重个人生活品质和精神追求。

这么论下来，取消公摊面积的举措对于促进年轻人购房欲望和商品房销量增长的作用短期内可能十分有限。

有些媒体说，取消公摊面积计价模式的改革不仅是为了促进商品房销售，更是服务于多项战略目标。这一改革有助于提高购房者的权益保障，推动房地产市场的健康发展。

这其实是本末倒置的。

虽然取消公摊面积能够提升房价的透明度和市场的规范性，但更重要的是要解决年轻人购房面临的实际问题，如提高收入水平、优化贷款政策等。

按实际的社会现象看，年轻人的购房决策更多地受到经济环境和个人收入水平的影响，而非单一的政策调整。

如果说是服务于经济战略目标，我并不认为取消公摊面积的计价能够对国家整体的战略目标发挥很大的助力。

倒不如实际点，考虑如何提升年轻人的收入水平，扩大新一代中产阶层的囊括范畴，重新将房产市场里的供需关系给调整好，而不是从一些“边角料”上去做改变，哪怕这个“边角料”似乎更大一些。

三、婚育观念转变与租房市场兴起

除了收入与支出不匹配，还有观念上的不同。

与70年代、80年代的人相比，新一代年轻人对购房的观念可能更加开放和灵活。

他们可能更愿意选择租房或共享住房等新型居住方式，而不是将购房视为唯一或首选的居住选择。

在他们看来，拥有一套属于自己的房子不再是衡量生活成功与否的唯一标尺，也不再是步入婚姻殿堂的先决条件。

相反，越来越多的年轻人开始重视生活的品质和个人的发展空间，他们倾向于将有限的资源投入到旅行、教育、兴趣爱好等能够丰富精神世界和提升个人能力的领域。

这一观念转变与租房市场的兴起形成了良性互动。

随着租房市场的日益成熟和多样化，从高端公寓到经济型合租房，从短期旅居到长期租赁，各种类型的房源满足了不同年轻人的居住需求。

加之政府对租房市场的政策扶持，如提供税收优惠、完善租赁立法、加强租客权益保护等，使得租房成为了一种稳定、可靠且灵活的居住选择。

越来越多的年轻人加入了“租房大军”的行列。

调查显示，新的租房家庭中，不乏原本已购房的年轻人。他们中的许多人是在2018年后房价和利率高位时“上车”的。

面对资产贬值和背负房贷的压力，他们选择将自有住房挂牌出售，转而寻找地段更佳、配套更完善的租赁房源。这一决策背后，主要基于两点考量：

一是资产贬值背景下，相比居无定所，背负房贷带来的不安全感更为强烈。

自2022年起，中国房价步入持续下跌通道，2023年12月，一线城市房价更是连续三个月下滑。核心资产的贬值不仅反映了宏观经济的剧烈波动，也加剧了居民的不安全感，损害了消费信心。对于背负巨额房贷的普通家庭而言，一旦失业或收入中断，后果将不堪设想。因此，降低杠杆率、套现以增加安全感成为了他们的理性选择。

二是租金呈现出不断下降的趋势。

2023年，全国重点50城住宅租金微跌0.3%，而到了2024年上半年，跌幅扩大至0.9%。在过去一年里，一线城市租金持续下滑，北京和上海的租金分别同比下滑了5.94%和5.15%。易居研究院的数据显示，今年6月，上海平均租金降至2019年以来的新低。到了8月份，房租收入比（月租金/月收入）相比2022年下滑了15个百分点，租客的资金压力显著减轻。

在租房市场蓬勃发展的背景下，年轻人不再受限于购房带来的经济压力和时间成本，他们可以在不同的城市之间自由迁徙，追求更好的职业发展机会和生活体验。这种流动性不仅促进了年轻人的个人成长，也为社会注入了更多的活力和创新。

因此，取消公摊面积虽然在一定程度上能够减轻购房者的经济负担，但对于已经降低了购房欲望、更倾向于租房生活的年轻人来说，其直接影响可能相对有限。

取消公摊更多地是作为一个房地产市场规范化的举措，旨在提升购房的透明度和公平性，而年轻人对居住方式的选择则更多地受到个人价值观和生活理念的影响。

在婚育观念转变和租房市场兴起的双重作用下，年轻人对房产的态度正变得更加理性和多元。

还有一个更更重要的原因，也最值得大家思考：现在的“钱”是不是不值钱了？

所以，如果是真正取消公摊面积计价，短期内虽然不会大量吸引年轻人买房，但长期看，是利好民生的。

但若只是将公摊的价格并入房价中，无论最后商品房的销售价降低或者上涨，其本质只不过是换汤不换药，并无一些好处。

本文来自公号：东针，作者：王丛予